El viernes 14/04 el gobierno ha desbloqueado la Ley de vivienda en España, los efectos van a ser malos, muy malos y el que va a perder a la larga va a ser claramente el inquilino. Esta ley supone un punto de inflexión importante en el mercado de alquiler y va a provocar todo lo contrario al objetivo de la ley que debiera ser que los alquileres en España bajaran y que las familias podrían tener acceso a una vivienda digna.
Esta ley va a tener muchos efectos, pero uno de ellos que no se está hablando es que va a producirse una salida al mercado de alquiler por habitaciones, al alquiler por temporadas, más Airbnb y salidas de capitales invertidos en España.
En este video voy a intentar explicarte mi punto de vista y sinceramente ojalá este equivocado y esta ley haga que baje la vivienda y que las familias accedan a viviendas más dignas.
El alquiler por vacaciones se regula por el Codigo Civil, esto implica que no existe prorroga forzosa, ni IPC etc… esto dará mucha fuerza a aquellas personas que alquilen pisos por habitaciones, ya que no están sujetas a este cambio legislativo, y si hay mucha gente que se está pasando a este tipo de alquiler ahora es mucho más claro.
El tema de impagos es más bajo, realmente no alquilas todo el piso, alquilas una habitación, no puede entrar en esa habitación, pero si en el piso. Los precios no se rigen por IPC, y existen muchas diferencias de alquiler por habitaciones. La rentabilidad por habitaciones es mayor que el alquiler convencional, eso sí el alquiler por habitaciones conlleva un mayor coste en gestión, y una mayor depreciación del inmueble. (La rentabilidad es sobre un 20% – 30% por encima de un alquiler tradicional.) Las duraciones son cortas, la duración media por inquilino no suele ser mayor al año.
Principales medidas y como afecta al alquiler de habitaciones
- Se elimina el IPC como índice de referencia. Da igual, cada habitación es totalmente diferente y no hay un registro del alquiler de habitaciones.
- Grandes tenedores pasan a ser 5 o más inmuebles, Da igual, no está regulado en esta ley.
- El propietario es quien paga a la inmobiliaria por buscar inquilino. Normalmente no suele ser la inmobiliaria quien se dedique a alquiler habitacional, es el propietario que se suele encargar de esta labor, hay inmobiliarias especializadas que cobran a ámbas partes.
- Nuevas medidas de protección ante desahucios. Aplazará los procesos más de 2 años y se estipula el acceso obligatoria a procedimientos «de solución extrajudiciales para las personas vulnerables». Esto no existe en alquiler por vacaciones.
- Se respetan las competencias autonómicas. Creo que en este caso no hay competencias autonómicas.
Promoción del alquiler por temporada o donde se pueda Airbnb
Estamos hablando de arrendamientos por temporada, TIENEN QUE SER TEMPORAL, es decir máximo 11 meses, no puede establecerse como su hogar principal (es decir, no se puede empadronar).
Estos contratos de temporada se rigen por lo que estipule el propietario y el inquilino temporal, parte de la legislación se produce por el Codigo Civil y parte por la LAU (ley de arrendamientos urbanos).
Consecuencias
- Más gente en un alquiler precario que en cuestión de 11 meses máximo se tiene que ir. (al propietario que alquile por más tiempo se la puede jugar).
- Al cabo de 11 meses la gente buscándose otra vivienda para vivir.
- Es normal que ese mes esté vacío, hay un coste adicional en buscar inquilinos, el propietario lo alquilará a un precio más alto que el mercado.
Efectos que va traer la nueva ley de vivienda
- Mayor inseguridad. Jurídica, rentas, etc. Mayor rentabilidad para el propietario, alquiler por habitaciones o de temporada se acabará regulando y la inversión inmobiliaria no es para 1 año.
- La rentabilidad inmobiliaria procede de la subida de precios inmobiliarios + rentabilidad de alquiler, siendo el alquiler una partida esencial a la hora de conseguir rentabilidad.
¿Hará que los precios del inmobiliario bajen? SI ¿Hará que los precios del alquiler suban? SI
Saber el efecto en concreto es complicado, lo que sí parece que es bastante claro que determinados inversores venderán pisos en España para buscar rentabilidad en otros países o en otros productos Dentro de esos productos puede ser perfectamente la inversion en etfs inmobiliarios
En resumen, la nueva Ley de Vivienda en España ha generado una serie de cambios en el mercado del alquiler, que afectan tanto a inquilinos como a propietarios.
A pesar de que el objetivo principal de esta ley es facilitar el acceso a una vivienda digna y asequible, sus efectos podrían ser contraproducentes, favoreciendo el alquiler por habitaciones y el alquiler por temporada.
El alquiler por habitaciones y el alquiler por temporada tienen ventajas y desventajas para ambas partes, pero es posible que se conviertan en una opción cada vez más popular. Esto podría resultar en una mayor precariedad en el alquiler y en un aumento de los precios.
Es importante estar al tanto de los cambios legislativos y de cómo estos pueden afectar nuestras decisiones en cuanto al alquiler o la compra de vivienda. La situación actual es incierta, y solo el tiempo dirá si las medidas adoptadas por el gobierno tendrán el efecto deseado en el mercado inmobiliario y en la calidad de vida de los ciudadanos.