Objetivo. Conseguir la financiación necesaria para invertir en la compra de 4 pisos y su reforma en Otxarkoaga (Bilbao) de tipología D con el objetivo que estos ingresos pasivos supongan un fuerte complementaria de ingresos de cara a la jubilación.
Plan negocio de inversion Inmobiliaria
1. Resumen ejecutivo del proyecto.
Se estima el coste total de los pisos con reforma y diferentes impuestos en alrededor de 120.000€ por unidad.
Cada una de las unidades se irían adquiriendo a la medida que surjan oportunidades en el mercado y tipología tipo. La idea sería comprar (sin financiación), reformar y posteriormente solicitar financiación en cada piso.
El objetivo sería conseguir un Loan To Value (LTV) del 60%- 70% del proyecto, según el plan de negocio presentado haría falta una financiación máxima de 336.000€.
El periodo de amortización del préstamo sería de 15 años, pudiéndose estudiar un préstamo a 20 años.
El tipo de interés seria preferiblemente a tipo fijo.
2. Descripción del proyecto.
El proyecto consiste en la compra y posterior rehabilitación de hasta 4 pisos en Otxarkoaga (Bilbao) de tipología D con el objetivo que estos ingresos pasivos supongan un fuerte complementaria de ingresos de cara a la jubilación.
Por experiencia personal este tipo de pisos son las inversiones más interesantes sopesando rentabilidad/riesgo.
Se estima el coste total de los pisos con reforma y diferentes impuestos en alrededor de 120.000€ por unidad, es decir hablamos de un proyecto estimado de 480.000€ del que se solicita una financiación de entre el 60% y el 70% del LTV (Loan To Value), es decir hablamos de una necesidad de financiación entre 288.000€ y 336.000€ .
Cada una de las unidades se irían adquiriendo a la medida que surjan oportunidades en el mercado y tipología tipo.
3. Descripción del promotor.
José Antonio Paunero, residente y nacido en Bilbao. (1975, España)
Solvencia. Se puede comprobar , mediante diferentes informes que se soliciten, que siempre he cumplido con mis obligaciones y compromisos tanto en tiempo como en forma, considero que no solo se trata que el proyecto sea rentable, sino que se tengan claros unos principios tan sencillos como, primero pagar tus deudas. El proyecto contará con una financiación del 30% del proyecto.
Capacidad de ahorro. Actualmente mi capacidad de ahorro se encuentra en 300€/mes. Para este proyecto no haría falta destinar este ahorro ya que el proyecto sale rentable por si mismo, pero, por criterios de prudencia considero necesario seguir ahorrando esta cantidad para posibles imprevistos.
Nivel de endeudamiento. Aparte de este nuevo proyecto inmobiliario, actualmente cuento con un piso que ya está alquilado, (totalmente pagado) y un piso como vivienda habitual en la que tengo actualmente un LTV a precios de mercado del 60%.
Inversiones en pueblos sin población a futuro, coste de reposición mayor que el precio de reventa por ejemplo, locales comerciales que llevan años cerrados.
4. Análisis del mercado.
El tipo objetivo de pisos a la hora de comprar estaría en la zona de Otxarkoaga (Bilbao), y la tipología sería un tipo de pisos D.
Otxarkoaga (Bilbao)
Zona degradada, pero en la que las AAPP están invirtiendo
A tan solo 3 paradas del Casco Viejo de Bilbao, 4 paradas de Abando (centro de Bilbao)
Otxarkoaga zona degradada en la que las diferentes administraciones públicas están invirtiendo ingentes cantidades en la revitalización del barrio.
La imagen actual de Otxarkoaga no tiene que ver con el historial del barrio.
Tipología pisos
Pisos Tipología D
Tipología A. Pisos premium en el centro de Bilbao. Rentabilidades muy bajas <1,5%
Tipología B. Pisos semipremium en el centro de Bilbao. Rentabilidades bajas < 2%
Tipología C. Pisos residenciales tipo. Rentabilidades medias >2% <4%
Tipología D. Pisos barrios humildes. Rentabilidades altas > 4%
Demanda de Viviendas
La demanda y la creación de nuevos hogares corresponde a inmigración.
En el 2012 el ayuntamiento de Bilbao, estimó que para el 2021 Bilbao contaría con 326.000 habitantes
La realidad es que se acabo con 346.000 habitantes
Esta diferencia entre las estimaciones realizadas por el observatorio del Ayuntamiento de Bilbao y la realidad se debe casi en exclusividad a la inmigración.
El porcentaje de población extranjera en Bilbao (no tiene en cuenta nacionalizados), no ha hecho más que crecer.
La inmigración en Bilbao va a requerir viviendas asequibles y eso implica que 100€ más o menos importa claramente.
El inmigrante no tiene claro si Bilbao va a ser su ciudad final de residencia, por eso se es más proclive al alquiler.
Tras la crisis del 2008 , los bancos son muy reacios a financiar a extranjeros sin residencia o un buen historial.
Hay que realizar normalmente unas pequeñas reformas, estas pequeñas reformas pueden suponer unos aumentos no esperados en los costes de la compra de pisos.
El mercado inmobiliario en Bilbao está subiendo (últimos datos de idealista los pisos estarían creciendo al 1.3%), la posibilidad que los precios acaben subiendo debido a la alta inflación puede hacer que el precio de compra suba.
El gran motor del negocio de alquiler esta siendo la inmigración, cualquier cambio en esta variable influye en la rentabilidad del negocio.
Salvo el alquiler al programa del gobierno vasco de Alokabide, hay posibilidades de tener algún tipo de impago, aunque esos riesgos se pueden y deben reducir con un seguro de impago de alquileres.
La vivienda es un sector completamente intervenido por las administraciones públicas, cualquier modificación sustancial puede afectar a la rentabilidad del negocio.
Las administraciones públicas podrían decidir lanzarse a la promoción de viviendas baratas, reduciendo claramente los precios de las viviendas como los alquileres.
Aunque prefiero un tipo de interés fijo, la posibilidad de tener un préstamo a interés variable y una posible subida del Euribor afecta a la rentabilidad del proyecto.
Son pisos normalmente con 50 años, la posibilidad de tener derramas extras, ascensores, fachadas etc………. Es considerable y hay que tenerlo en cuenta respecto a la rentabilidad.
La inversión es rentable prácticamente desde el primer día.
El perfil de inquilino que busca precios baratos y cercanía a medios de transporte (autobuses y sobre todo metro) hace una zona óptima para atraer inmigración.
Otxarkoaga es un barrio Inmigración-friendly contando con unas de las tasas más altas de inmigración tanto extranjera como nacional.
Muchos inversores desprecian la inversión en Otxarkoaga a pesar de ser una de las zonas donde más se está invirtiendo y donde se busca regenerar completamente el barrio.
Existe actualmente un cambio claro de propietarios en los que muchas personas están falleciendo y los herederos habitualmente venden estos pisos.
Cada vez hay más inversor inmobiliario de verdad, que se fija tanto en los activos como en la rentabilidad, y Otxarkoaga es una zona óptima.
La inflación en España se está desbocando y con los actuales tipos de interés la posibilidad que España entre en un burbuja inmobiliaria es muy potente, si eso se produce la rentabilidad del activo se multiplica, ya que no solo se obtendrían beneficios por los alquileres sino por una futura venta de activos.
El coste de compra de pisos en Otxarkoaga es inferior al coste de reposición del activo. Estamos hablando de un coste por metro cuadrado de 1.800€/m2 en Otxarkoaga cuando el coste de reposición en España se encuentra en 1.700€/m2 y en Bizkaia según ascobi se situaba en el 2021 en 2.050€ debido a los mayores costes de mano de obra vs España.
5. Plan de Operaciones.
Fase 1, búsqueda de pisos tipo, sobre todo a través de inmobiliarias, y contactando con diferentes gremios para comprobar disponibilidades.
Fase 2. Compra del primer piso sin requerir ningún tipo de financiación, una vez reformado solicitar el 70% de financiación de la valoración del pisos, a su vez comenzar el proceso de alquiler del inmueble.
Fase 3. Compra del segundo piso sin requerir ningún tipo de financiación, una vez reformado solicitar el 70% de financiación de la valoración del pisos, a su vez comenzar el proceso de alquiler del inmueble.
Fase 4. Compra del tercer piso sin requerir ningún tipo de financiación, una vez reformado solicitar el 70% de financiación de la valoración del pisos, a su vez comenzar el proceso de alquiler del inmueble.
Fase 5. Compra del cuarto piso sin requerir ningún tipo de financiación, una vez reformado solicitar el 70% de financiación de la valoración del pisos, a su vez comenzar el proceso de alquiler del inmueble.